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Mi, 19.6., 11 Uhr gastiert zur Hellen Stunde mit Kultur auf dem Potsdamer Platz mit Pugsley Buzzard & Micha Maass (Foto) ein deutsch-australisches Blues Duo. Pugsley Buzzard ist Musiker, Schauspieler, Fernsehkoch und liebenswerter Grizzly mit Hut, eine Mischung aus Doctor John und Tom Waits. Mit seinem Barrelhouse Piano Stil und seiner ungew├Âhnlich rauchigen Stimme tanzt er mit seinem New Orleans Sound durch Raum und Zeit. Micha Maass wiederum ist als Schlagzeuger in seiner Kategorie h├Ąufiger Gewinner des German Blues Award.



Livestream der aktuellen Stadtverordnetenversammlung.

EBERS-
WALDER
KONZEPTE

Was Stadtplaner vor 5 Jahren ersonnen:
Teil 1: "Wir machen einen Plan!"

maxe. Im April des Jahres 2014 beschlossen die Eberswalder Stadtverordneten das "Integrierte Stadtentwicklungskonzept" (INSEK), welches - auf Grundlage gesicherter Daten - die Handlungsleitlinien f├╝r die st├Ądtische Entwicklung der n├Ąchsten 20 Jahre festsetzte.

Eine wichtige Datengrundlage bot die Einwohnerstatistik. So wurde im Brandenburgischen Viertel ein Einwohnerschwund von 100 Bewohnern pro Jahr beobachtet, resultierend aus nat├╝rlichen Verlusten (mehr Todesf├Ąlle als Geburten) sowie Wanderungsverlusten. In Finow waren es 70 Bewohner weniger pro Jahr. F├╝r die vergangenen Jahre wurde festgestellt:

"Die Stadtmitte generiert die stadtinternen Wanderungsgewinne insbesondere aus den Stadtbezirken Brandenburgisches Viertel (+300 EW) sowie Finow (+70 EW), verliert aber gegen├╝ber Ostende (-100 EW) und Nordend (-40 EW). Mit Abstand die schlechteste Wanderungsbilanz weist der Stadtbezirk Brandenburgisches Viertel auf, der insbesondere an Finow (-150 EW) und Westend (-80 EW) Einwohner verliert." (INSEK Seite 24)*

Leitbildszenario der Stadtentwicklung

Die Entwicklung der Einwohnerzahlen der letzten 10 Jahre (gelbe Linie, siehe nachfolgende Abb.) nahmen die Stadtplaner zum Anla├č, zwei m├Âgliche Prognosen bis zum Jahr 2030 zu entwerfen. Die optimistische Variante ging davon aus, da├č Eberswalde im Jahr 2020 38.470 Einwohner und im Jahr 2030 34.400 Einwohner haben wird. Diese "g├╝nstigere" Variante wurde zum Leitbild erkl├Ąrt.

Zum positiven Leitbild geh├Ârte au├čerdem, da├č sich die arbeitsplatzbezogenen Abwanderungen minimieren und sich Eberswalde als attraktiver Arbeits- und Wohnort profilieren kann. Weiter wurde vermutet: "Die suburbanisierungs- bedingten Einwohnerverluste in Nachbar├Ąmter/-gemeinden k├Ânnen weiter minimiert werden, wozu auch attraktive Angebote zur Wohneigentumsbildung in den innerst├Ądtischen Quartieren sowie in attraktiven Lagen am Finowkanal beitragen." (INSEK Seite 27)

Der Zuzug von ├Ąlteren und in der Mobilit├Ąt eingeschr├Ąnkten Personen aus dem l├Ąndlichen Raum resultierend aus zunehmenden Versorgungsdefiziten werde weiterhin anhalten. Und obwohl die Planer sich w├╝nschten, da├č "Eberswalde sich als Wohnstandort f├╝r Berliner Nachfragegruppen etabliert, die urbane Wohnformen in gut erreichbaren, attraktiven Klein- und Mittelst├Ądten der Metropole vorziehen", wurde einleitend ern├╝chternd festgestellt:

"Die r├Ąumliche Entfernung der zentralen Orte im weiteren Metropolenraum ist heute als Entwicklungshemmnis zu sehen - trotz der deutlich verbesserten Erreichbarkeiten der Hauptstadt. Mit dieser r├Ąumlichen Entfernung - und den resultierenden Fahrzeiten/-kosten - relativieren sich die Kostenvorteile des Wohnens, eine relevante Nachfrage aus dem Berliner Raum hat sich bisher nicht gezeigt." ("Der Brandenburger Blick" - INSEK Seite 12)

Die Altersstruktur der Bev├Âlkerung

Im Jahr 2014 gingen die Planer davon aus, da├č sich das Durchschnittsalter in der Gesamtstadt von 46 Jahren auf 47,8 Jahre im Jahr 2020 und 50,3 Jahre im Jahr 2030 erh├Âhen wird. Die Nachfragestrukturen werden sich ver├Ąndern und die ├Ąlteren Menschen werden als Konsumentengruppe zunehmend eine gr├Â├čere Rolle einnehmen. (INSEK Seite 30)

Die j├╝ngsten Stadtteile mit den prozentual st├Ąrksten Gruppen von Kindern und jungen Menschen sind das Brandenburgische Viertel und die Stadtmitte, w├Ąhrend "eine hohe ├ťberalterung in Finow, Nordend, Ostende und Westend" besteht, so die Stadtplaner.

Weiterhin wurde angenommen, da├č sich die Zahl der Geburten kontinuierlich verringern werde, soda├č die Eberswalder Alterspyramide auf dem Kopf stehe, mit einem sehr gro├čen Anteil von Rentnern im Jahre 2030.

Fokus auf die Innenstadt

Die Stadtplaner res├╝mierten 2014:

"Die Innenstadt bleibt Aufwertungsschwerpunkt, um den Sanierungsprozess fortzusetzen und weiteren Bev├Âlkerungszuwachs zu generieren. Eberswalde kann mittlerweile auf 20 Jahre Stadtsanierung zur├╝ckblicken - und hat damit gro├če Erfolge im Hinblick auf die Wiedergewinnung der Stadtmitte, die Steigerung der Attraktivit├Ąt und Anziehungskraft und die steigende Nachfrage 'nach der Mitte' erzielt." (INSEK Seite 58)

F├╝r die Stadtteilplanung wurde folgendes Szenario angenommen:

F├╝r die meisten Stadtteile werden 2014 starke nat├╝rliche Bev├Âlkerungverluste prognostiziert, w├Ąhrend man in der Stadtmitte von Zuwanderung ausgeht und im Brandenburgischen Viertel (Finowtal) von Abwanderung. Entsprechend der Prognosen standen vor 5 Jahren u.a. folgende Gebiete unter Beobachtung in Bezug auf den Stadtumbau: Finow-Ost, Kopernikusstra├če, Brandenburgisches Viertel, Wildparkstra├če, Heegerm├╝hler Stra├če, Sch├Âpfurter Stra├če, Eisenbahnstra├če und Leibnizviertel.

Der Wohnungsleerstand in einzelnen Stra├čen wurde genau registriert:

Der Wohnungsmarkt

"Die Stadt Eberswalde hat im Jahr 2009 den privaten Wohnungsbestand und -leerstand durch eine Vor-Ort-Begehung adressscharf erhoben und erh├Ąlt j├Ąhrlich mindestens von den beiden gro├čen Wohnungsmarktakteuren WHG und WBG adressscharfe Wohnungsmarktdaten f├╝r das Stadtumbaumonitoring ├╝bermittelt. Etwa 50 % des Geb├Ąudebestands sind Einfamilienh├Ąuser (3.323 WE) und weitere 10 % Zweifamilienh├Ąuser (1.244 WE). Damit befinden sich knapp 80 % der Wohnungen (18.639 WE) in Mehrfamilienh├Ąusern.

Der Anteil der Wohnungen, die ├╝berwiegend im industriellen Wohnungsbau der DDR errichtet worden sind (Baujahr 1969-1987), macht ca. 37 % aus. Dies ist deutlich weniger als z. B. in Bernau (47 %) und in den kreisfreien St├Ądten Frankfurt/Oder (53 %), Cottbus (54 %) und Potsdam (43 %). Vom gesamten Wohnungsbestand entfallen etwa 3/4 der Wohnungen auf die Kategorie 'vollsaniert/neu' bzw. 'saniert', 12 % der Wohnungen sind als 'teilsaniert' und 11 % der Wohnungen als 'unsaniert' einzustufen sowie 3 % des Wohnungsbestands als 'bauf├Ąllig/ruin├Âs'."
(Meldung des Bestands von 23.659 WE im Rahmen des LBV-Stadtumbaumonitoring f├╝r das Jahr 2012, davon 11% Leerstand, INSEK Seite 65/66)

Die Entwicklung der Nettokaltmieten von 2009 bis 2013 stellte sich in folgender Abbildung dar. Wie man sieht, hat der Anteil an g├╝nstigen Mieten unter 4 EUR/qm stark abgenommen. Die Konzentration erfolgte 2013 im Bereich um 5 bis 6 EUR je Quadratmeter.

F├╝r die einzelnen Stadtteile wurden unterschiedliche Anpassungsstrategien erarbeitet:

In der Wohnungsmarktprognose (entsprechend Leitbild) stellten die Planer 2014 fest, da├č

  • der rechnerische Wohnungsleerstand sich bis 2020 auf rd. 2.930 WE (Anstieg um rd. 260 WE) und bis 2030 auf rd. 4.230 WE erh├Âht (Anstieg um rd. 1.560 WE).
  • die Leerstandsquote bis 2020 auf 12,4 % und bis 2030 auf 18,4 % ansteigt.
  • die Effekte des bisherigen Stadtumbaus nach 2020 - ohne Fortsetzung des Stadtumbauprozesses und unter Ber├╝cksichtigung von Prognoseunsicherheiten - somit wieder "verpuffen" w├╝rden.
  • der Ausblick in das Jahr 2030 verdeutlicht, dass sich die Wohnungsleerstands- entwicklung als sehr gravierend f├╝r den Wohnungsmarkt darstellen wird und weitere Ma├čnahmen zur Anpassung des Wohnungsbestands an k├╝nftige Nachfrageentwicklungen zur Konsolidierung des gesamtst├Ądtischen Wohnungsmarkts erforderlich sind. (INSEK Seite 77)

In dieser Prognose erwartete man einen Anstieg des strukturellen Wohnungs├╝berhangs bis 2030 auf 3542 Wohneinheiten - ohne Stadtumbau. Interessant an dieser Stelle ist die Fluktuationsreserve f├╝r den Eberswalder Wohnungsmarkt, wie sie von der Stadtplanung verfolgt wird: Mit 3% vom Bestand entspricht sie ziemlich genau den 3% des Wohnungsbestandes, der als "bauf├Ąllig/ruin├Âs" eingesch├Ątzt wird [siehe oben]. Wie das in der Praxis funktionieren soll, wenn es keinen Wohnungs├╝berhang mehr gibt, bleibt ein R├Ątsel der Stadtplanung.

In der Gesamteinsch├Ątzung des Wohnungsmarkts ergab sich f├╝r die Planer diese Analyse:

Schwerpunkte des Stadtumbaus

Da├č sich der "Stadtumbau", wie der Abri├č vornehm bezeichnet wird, nicht ohne Konflikte durchf├╝hren lie├če, war den Stadtplanern von vornherein klar:

"Das Agieren im Spannungsfeld R├╝ckbau vs. Niedrigpreissegment bzw. R├╝ckbau vs. Neubau ist unvermeidbar
  • einerseits R├╝ckbauerfordernis angesichts der demografischen Entwicklung mehrheitlich in preiswerten un- bzw. teilsanierten Best├Ąnden
    > der R├╝ckbau von Wohnraum muss st├Ądtebaulich, wohnungswirtschaftlich und sozialpolitisch vertretbar sein

  • andererseits Neubaubedarf (insb. EFH / ETW mit multifunktionaler Raumnutzung, Freiraumbezug, in ausgew├Ąhlten Lagen und teils eigentumsorientiert) zur Angebotsverbesserung in diesen Marktsegmenten

  • Angebots├╝berh├Ąnge und R├╝ckbauerfordernisse d├╝rfen bedarfsgerechten Neubau nicht ausschlie├čen
    > Angebotsvielfalt durch Neubau verschafft Stadtumbaupartnern Kraft f├╝r erforderlichen R├╝ckbau"
    (INSEK Seite 76)
Der Wohnungsr├╝ckbau erfolgte im Zeitraum 2002 bis 2012 in diesen Dimensionen: Stadtmitte (230), Westend (38), Finow (148), Brandenburgisches Viertel (1227), Nordend (184) und Ostende (36). ├ťber die Jahre verteilt, ergab sich folgendes Gesamtbild:

Zur "Konsolidierung des gesamtst├Ądtischen Wohnungsmarkts" war geplant, von 2013 bis 2020 insgesamt 631 Wohnungen abzurei├čen, und von 2021 bis 2030 sogar noch einmal 1500 WE. Dies sollte geschehen, wie schon erw├Ąhnt, in ├ťbereinstimmung mit dem Leitszenario und der zugrundeliegenden "optimistischen Prognose".

Wie aus den vorangegangenen Daten leicht ersichtlich ist, war das Brandenburgische Viertel der Schwerpunkt des Stadtumbaus und daran sollte sich aus Sicht der Stadtplanung nichts ├Ąndern:

"Den r├Ąumlichen Schwerpunkt des bisherigen Stadtumbaus im Sinne von R├╝ckbau von Wohnungsbest├Ąnden bildete das Brandenburgische Viertel. Auch unter Bezug auf die aktuelle Leerstandssituation und die Prognosen der Bev├Âlkerungs- und Wohnungsmarktentwicklung f├╝r das Brandenburgische Viertel wird der Stadtteil auch in Zukunft ma├čgeblich von weiteren R├╝ckbauvorhaben gepr├Ągt sein, sofern der Wegzug anh├Ąlt. Mittelfristig wird dazu in Finow-Ost der Stadtumbauprozess einsetzen, um eine positive Quartiersentwicklung zu gew├Ąhrleisten." (INSEK Seite 81)
Die adressscharfe Umsetzung erfolge schrittweise in enger Abstimmung mit den Eigent├╝mern, w├Ąhrend sich das R├╝ckbautempo auf einem geringen Niveau einpendeln wird, so die st├Ądtischen Planer. Die Schwerpunkte des Abrisses w├╝rden sich im 3. und 4. Bauabschnitt des Brandenburgischen Viertels befinden, siehe Abbildung:

Die tats├Ąchliche Entwicklung

Die optimistische Variante des Leitbildszenarios ging von 38.470 Einwohnern f├╝r Eberswalde im Jahr 2020 aus. In Wirklichkeit gab es keine fallende Tendenz mehr, sondern das Gegenteil, so da├č zum 31. Dezember 2018 in Eberswalde 41.547 B├╝rger gez├Ąhlt werden konnten (MOZ vom 31.1.2019). Das sind ca. 3000 Einwohner mehr als geplant. Wie konnten die Planer sich so verrechnen?

Zwei Faktoren spielten f├╝r diese Entwicklung eine Rolle: zum einen der gro├če Fl├╝chtlingsandrang in Zusammenhang mit dem Syrienkrieg und dem zeitweisen Aussetzen der Dublin-Asylbestimmungen, und zum anderen die extreme Steigerung der Wohnkosten in der Metropole Berlin, die viele sozial Schw├Ąchere nach Brandenburg ziehen l├Ą├čt. J├Ąhrlich, so Brandenburgs Ministerin Schneider, verlassen Berlin Einwohner in Richtung Umland in der Gr├Â├čenordnung einer Kleinstadt - n├Ąmlich 30.000 Menschen (Berl. Zeitung vom 16. Oktober 2018).

Dies machte sich auch in Eberswalde bemerkbar. W├Ąhrend man zum Beispiel in Westend von Schrumpfung ausging, herrscht dort jetzt Vollvermietung. Auch im Brandenburgischen Viertel wurde der Schrumpfungsprozess gestoppt. Der geplante Abri├č von Wohnbl├Âcken in der Potsdamer Allee konnte so verhindert werden.

Und trotzdem - das kann man hier keinem Einwohner erkl├Ąren - kommt es in diesen Tagen zum erneuten R├╝ckbau von zwei Wohnbl├Âcken mit Leerstand, um den Wohnungsmarkt in Eberswalde weiter zu "konsolidieren". Das jedenfalls fordern die Kreditgeber. Es ist ein wohnungspolitischer Spagat.

Was schon Bertolt Brecht zum Thema "Planung" sagte, werden wir auch in Teil 2 der EBERSWALDER KONZEPTE untersuchen, n├Ąmlich ├╝ber das Programm "Soziale Stadt" im Brandenburgischen Viertel. Demn├Ąchst auf dieser Seite ...

(*) die Seitenangaben beziehen sich auf das Integrierte Stadtentwicklungskonzept INSEK 2014 (Korrekturfassung), welches am 24. April 2014 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen wurde. Hier zum PDF-Dokument

(jg) - 3. Februar 2019




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